La France, connue pour sa riche culture, ses propriétés à couper le souffle et ses villes animées, accueille plus de 30 millions d’étrangers chaque année. Certains l’aiment tellement qu’ils se lancent dans l’achat d’un pied-à-terre pour toujours. Cependant, cette période passionnante ne se limite pas à trouver la propriété idéale ; elle nécessite une bonne compréhension du paysage financier. Qu’il s’agisse de naviguer dans les options hypothécaires ou de comprendre les aspects juridiques, le financement de l’achat d’un bien immobilier en France doit faire l’objet d’une attention particulière. Il existe de nombreuses restrictions quant à la manière dont les banques françaises acceptent de prêter aux étrangers, en particulier aux Américains, et quant à la possibilité de le faire. Voici donc tout ce qu’il faut savoir.
Nous vous recommandons de travailler avec l’un de nos courtiers en prêts de confiance, qui supervisera le processus et vous donnera un premier aperçu des ressources et des possibilités disponibles. Les frais de courtage standard représentent généralement environ 2,5 % du montant emprunté. Bien qu’un courtier en prêts puisse vous rassurer et vous donner un premier aperçu de la probabilité d’obtenir un financement local, le billet à ordre est essentiel pour obtenir cette approbation, et ce n’est qu’après la signature du billet à ordre qu’une banque peut approuver la demande. Pour les acheteurs étrangers, un acompte de 25 à 35 % du prix d’achat est généralement exigé au début de la procédure de prêt.
Les prêts résidentiels sont le plus souvent distribués sur une période de 15 à 20 ans, bien que les durées puissent varier en fonction des individus. En ce qui concerne les apports, le rapport prêt/valeur est d’environ 90 à 100 %, celui des Européens non-résidents est de 85 % maximum et celui des Américains non-résidents est de 75 % maximum. Pour bénéficier d’un prêt auprès d’une banque française, vous devez fournir une preuve de revenu ou l’un des éléments suivants : salaire, revenu K-1, revenu passif, paiements de bonus ou revenu de pension. Il est important de noter que le montant total du crédit doit rester inférieur à 33 % du revenu disponible de l’emprunteur.
Le choix de la banque avec laquelle vous travaillerez peut s’avérer difficile en raison des restrictions imposées aux étrangers. Une excellente mesure à retenir est que le marché de la banque de détail est utilisé pour les propriétés dont le prix est compris entre 500 000 € et 2 millions d’euros, tandis que le secteur de la banque privée se situe dans la fourchette de 2 à 10 millions d’euros. Le coût du financement est d’un peu plus de 30 à 50 points de base. Si vous envisagez de faire appel à une banque privée, il existe des moyens de maximiser votre argent et votre investissement.
De nombreuses banques privées vous prêteront 100 % de la quantité que vous souhaitez recevoir sous forme de prêt si vous déposez un certain montant d’actifs dans leurs banques. Cette façon efficace de transformer des actifs en prêts devient rapidement populaire, car si le bien est estimé à 1,3 million d’euros, il y a un impôt sur la fortune immobilière, alors que si les actifs s’élèvent à 1,3 million d’euros, il n’y a plus d’obligation de payer cet impôt.
Une fois le bien choisi et le financement envisagé, l’obtention d’une pré-qualification prend environ 72 heures. L’approbation sera obtenue dans les deux semaines suivant la signature d’un contrat de vente préliminaire. Enfin, cinq à six semaines sont nécessaires pour achever le processus d’intégration et respecter le délai de réflexion réglementaire.
Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées par l’équipe de MR Agency Real Estate et un courtier en prêts renommé basé à Paris avec une clientèle mondiale avec laquelle nous travaillons en étroite collaboration afin d’offrir la meilleure expérience à nos clients.
1. Puis-je obtenir un financement si je suis retraité ?
Il existe certainement un plan pour chacun lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier en France avec l’aide d’un financement ; cependant, il y a certaines informations importantes à connaître dans ce cas. L’éligibilité à un financement ne dépend pas de l’âge au moment où le prêt est accordé par la banque, mais plutôt de l’âge que vous aurez lorsque le prêt sera remboursé. En règle générale, les banques n’accordent pas de prêts aux personnes qui auront plus de 75 ans à la fin de leur prêt.
2. Quel est le problème le plus important que vous avez rencontré lorsque des acheteurs étrangers à la recherche d’un financement local rencontrent des difficultés lors d’un achat en France ?
L’un des problèmes les plus importants auxquels sont confrontés les acheteurs étrangers lors de l’achat d’une propriété en France est l’obtention d’une pré-qualification. Cela permet de s’assurer que vous pouvez bénéficier d’un financement et que vos informations personnelles ainsi que toutes les informations juridiques relatives à la propriété sont correctes. Il est essentiel de s’informer sur les lois concernant les transactions immobilières et de ne pas baser le processus sur les politiques de votre pays d’origine. Dans certains cas, les banques françaises ont rencontré des difficultés et exigent souvent une expérience préalable avec les Américains pour pouvoir servir correctement un client. C’est pourquoi il est vivement conseillé de consacrer du temps à la recherche de la solution idéale pour vous et d’envisager l’aide d’un courtier financier.
3. Comment les fonds fiduciaires américains sont-ils comptabilisés en tant qu’actifs financiers ? Un client peut-il emprunter sur son trust ?
“Les actifs situés dans des fonds fiduciaires sont en effet reconnus. Lorsque c’est le cas, nous devons savoir si le TRUST est révocable et qui sont les constituants, les fiduciaires et les bénéficiaires. Les prêteurs européens ne peuvent pas prêter à un TRUST enregistré aux États-Unis. Toutefois, les actifs placés dans un TRUST peuvent être utilisés pour garantir un prêt immobilier libellé en euros”.
4. Pourquoi les étrangers en France semblent-ils plus complexes que les autres étrangers (FACTA) ?
“Les institutions financières européennes qui accueillent des ressortissants américains doivent se conformer aux règles régies par la loi FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act). Cette obligation peut être perçue comme contraignante et, par conséquent, certaines banques préfèrent éviter d’établir des relations avec des clients américains.”
Cependant, il est important de noter que cela ne signifie PAS qu’il est impossible d’obtenir un financement en France, mais plutôt qu’il faut être guidé par des personnes de confiance et expérimentées telles que les courtiers en prêts, les agents/agences immobiliers et les notaires.
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